PROJECT.03

TerrasMa（テラスマ）

賃貸事業

地域の人々の暮らしを明るく照らす。
毎月十数万人が集うランドマークが誕生する。

PROJECT PROFILE
TerrasMa（テラスマ）
20年ぶりとなる新規大規模商業施設の開発。
地域の人々とつくり上げる街のシンボル。
兵庫県神戸市須磨区高倉台。以前その場所には老朽化のため移転した病院建屋が残り、人の訪れが久しくなかった。その場所に新たな息吹をもたらすべく、地域密着型の商業施設「TerrasMa（テラスマ）」が誕生した。地域の人々の暮らしを明るく照らす空間をつくりたい。そんな想いで2018年にプロジェクトが始動。TC神鋼不動産にとって20年ぶりとなる大規模商業施設の新規開発プロジェクトとして、会社の未来と地域住民の期待を背負い、施設開発が始まった。
石塚 淳一 Junichi Ishiduka
都市開発事業部　業務グループ
2001年入社　経営学部 経営学科卒
2001年入社。現在は、商業施設や業務ビル、物流等などの賃貸資産の開発・所有・管理を行う都市事業部にて、予算管理や購買発注、各種手続き、社内他事業部との調整等の事業部運営業務を担当している。2018年に発足した本プロジェクトでは、プロジェクトマネージャーとして中心的な役割を担う。趣味はトライアスロン。2023年に開催される年代別世界選手権の出場権を獲得するなど、精力的に活動している。
河野 真大 Masahiro Kouno
都市開発事業部　賃貸管理部
2018年入社　建築学部 建築学科卒
2018年入社。現在は主に非住宅（商業施設や業務ビル、物流等）の賃貸管理および開発を担当。本プロジェクトでは、2018年のプロジェクト発足時は技術部として携わり、2021年からは事業推進を担う企画・営業のポジションを担う。趣味は、まち歩き。休日には興味のあるスポットや土地に、毎週のように足を運んでいる。
塩田 加奈子 Kanako Shiota
住宅開発営業部　住宅開発グループ　兼　技術部　技術グループ
2006年入社　人間環境学部　環境デザイン学科卒
2006年入社。現在は住宅開発営業部と技術部を兼務し、分譲マンションの事業推進、自社保有賃貸マンションのバリューアップ検討など、主に住宅に関わる案件を手掛ける。本プロジェクトでは、2018年のプロジェクト発足時から技術部として携わり、事業計画の作成から行政協議、工事監理まで技術面のサポートを担う。趣味は、自然や建築を見て体感すること。
episode1
20年ぶりとなる大規模商業施設の新規開発。
会社の期待を背負い、プロジェクトが始動する。
本プロジェクトの検討が始まったのは2018年の秋。そこから約半年の期間をかけて検証・検討を重ね、2019年3月にプロジェクトは本格的に始動しはじめる。検討に半年の時間がかかったのには理由がある。それは、イチから商業施設を開発するのが、会社にとって20年ぶりのことだったからだ。さらに、これから非住宅施設の開発を推進していきたいTC神鋼不動産にとって、本プロジェクトは今後の事業方針を左右するほどの影響力を持つ。まさに、会社の期待を背負った一大プロジェクトである。

そんな本プロジェクトの全体指揮を担うプロジェクトマネージャーに任命されたのは、様々な部署で実績を積んできた石塚だ。豊富な経験を持つ石塚だが、プロジェクトマネージャーとして事業推進を担うのは実は今回が初めて。不安と期待を胸に、最初の重要なミッションである事業計画に取り掛かる石塚だが、さっそく大きな困難が立ちはだかる。それは、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大だ。

「事業計画を進めている段階で、実はある程度テナントが決まっていたんです。でも、コロナ禍が始まって、次々とテナントが離脱してしまって。想定していた事業計画を大幅に変更することになりました。」そう石塚が語るように、通常なら各テナントに合わせて設計を進めていくところを、テナントが決まらない状態で計画を進めていく必要があり、臨機応変な判断と対応が求められた。「20年ぶりの商業施設開発。初めてのプロジェクトマネージャー。コロナ禍による不測の事態。すべてが初めての連続でしたが、プロジェクトメンバーと一緒にひとつひとつ乗り越えていきました。」
episode2
初めての経験に戸惑うメンバーたち。
その挑戦が、会社の未来をつくる財産に。
プロジェクト始動時から本プロジェクトの技術面をサポートした塩田。塩田にとっても本プロジェクトは、初めての経験がたくさん詰まった案件だったという。「今回手掛ける商業施設は『鉄骨造』と呼ばれるもので、実は技術部にとって鉄骨造の建物をイチから手掛けるのは初めてのことだったんです。だから、ノウハウもないし、マニュアルもない。鉄骨造の現場を見るのも初めて。そこで鉄骨造のマニュアル作成から始まり、本当にイチから学んで、ひとつひとつ作りあげていった仕事でした。」また、当社の品質管理基準を満たすため、ゼネコンとの交渉は苦労した面がたくさんあった。でも、苦労して積み上げていった塩田のノウハウは、本プロジェクト以降の鉄骨造建設（物流施設開発など）に大いに活かされているという。

また、本プロジェクトに当初技術部として参加し、途中で事業推進の担当となった河野も、たくさんの課題に向き合いながら、試行錯誤の日々を送っていた。「今回のプロジェクトは、老朽化した病院を解体し、高低差のある土地をフラットにするための造成工事を行い、最後に新しい建物を建設するという工程で進んでいきました。その過程で、数多の難しい協議があり、最たる例として道路法の大臣認定を取得することに。これは西日本では初めてとなる事例で、協議開始から認定を取得するのに1年程かかりました。」この他にもたくさんの課題を抱えながら奔走し続けた河野は「あっという間の4年間だった」と語る。河野にとって、たくさんの得がたい経験がこの4年間に詰め込まれている。
episode3
ワンチームでつくり上げたプロジェクト。
アイデアとこだわりが詰まった商業施設に。
たくさんの困難があった本プロジェクトだったが、プロジェクトチームの雰囲気は明るく和気あいあいとしていて、メンバー全員が楽しみながらプロジェクトを進めていた。チームを率いる石塚は、まさに“チーム全員でつくりあげた施設”だと語る。「事業計画の段階から、みんなで一緒に色んな商業施設を見に行って、『このコンセプトは面白ね』『このアイデアを活かせないかな』など、みんなで意見を出し合いながら検討を重ねていきました。だから、いたるところにみんなのアイデアが詰まっているし、こだわりがたくさんあるんです。」

その想いは、技術面をサポートする塩田も同じだ。「例えば、小さなお子様がケガをしないように危険な場所はないか、小さい突起物まで隅々にわたって確認したり、安全かつスムーズに駐車ができるように駐車場の動線を考えたり、細かいところまで配慮する施設づくりを心掛けました。これは、住宅開発で培ったノウハウが活きている結果だと思います。逆に商業施設ならではのこともたくさんあります。例えば照明にはすごくこだわっていて、真冬の寒い中、ひとつひとつ照明の見え方を検査して回ったのはいい思い出です。ライトアップされた夜の「TerrasMa（テラスマ）」もすごく素敵なんですよ。」

数々の困難に対し、チームワークを発揮して立ち向かっていくメンバーたち。そんな中、工事着工を直前に控え、新たな問題が発生する。コロナ禍や物価上昇の影響による建設機材の納期遅れだ。河野はスケジュールの見直しを余儀なくされた。「オープン時期が決まっている中、工事を可能な限り短縮させたりして、細かくスケジュール調整を行いました。難しい状況でしたが、みんなの協力もあって、なんとか無事、第一期オープンを迎えることができました。」
episode4
2021年「TerrasMa（テラスマ）」がオープン。
月に十数万人が集う地域のランドマークへ。
2021年11月、商業施設「TerrasMa（テラスマ）」が第一期オープンの日を迎えた。プロジェクトメンバーたちも現地に行き、オープンの様子を見届ける。以前は老朽化した建物が残り、長らく人が来ることのなかったその場所に、たくさんの自動車が100ｍを超すほどの長蛇の列をつくっている。テナントの前には、オープンを待つ多くの人々の姿もある。その光景を見て、河野は大きな達成感を胸に抱いていた。「何もなかった土地に、新しい建物ができて、人の流れまで変えることができる。それを初めて実感できた瞬間でした。そして、今後も『TerrasMa（テラスマ）』は長くこの地域を支えていくことになる。その姿をずっと見守り続けていけるのも、商業施設開発の醍醐味ですね。」

塩田もまた、人々の笑顔を見ながら、プロジェクトを振り返っていた。「大変なことも多くありましたが、その分多くの学びを得られたプロジェクトでもありました。実際に施設へ訪れる人の笑顔を間近で見ることができて、自分の仕事が誰かの役に立っていることを体感できました。本当にかけがえのない経験になったと思います。」

「TerrasMa（テラスマ）」という名前には、須磨に暮らす人々の毎日の暮らしを「明るく照らす（テラス）」という想いと、地域の人々にとって「居心地のよい空間（マ）」になってほしいという願いが込められているという。最後に石塚は、地域の人々への想いを語った。「地域住民の方とは足繫く自治会や学校、児童館等を訪問したり、『住民説明会』を通して、何度も意見を交換してきました。地域の人々の想いや願いも尊重しながら、地域と一緒につくってきたのが、この商業施設です。だからこそ、地域に住む人々が毎日のように訪れてくれているのが本当に嬉しいです。『TerrasMa（テラスマ）』が、人々の暮らしに根づき、街のシンボルとして長く愛され続けることを願っています。」
プロジェクトストーリーINDEX

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